房地产信托“收割”有钱人 | 棱镜
作者 | 肖望 编辑 | 郭一非
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曾经的西南龙头房企蓝光发展进入退市倒计时。
*ST 蓝光公告称，将于6月6日终止上市暨摘牌。和退市公告相伴的是，截至5月15日，其到期未能偿还的债务本息达425.56亿元。
另一家闽系房企阳光城，因触及“1元面值”退市规则，已无力回天。截至5月12日，其到期未支付的债务合计647.32亿元。
信托曾经是输血房地产的重要资金通道，蓝光和阳光城的巨额债务中，就有大量信托产品卷入其中。
在大多数理财收益不超过4%时，房地产信托能提供8%-10%左右的收益水平，在私人银行等销售渠道备受有钱人追捧。当然门槛也高，大部分产品要100万元起购。在房地产高歌猛进时期，富豪客户们获得了远高于普通投资者的财富增值速度。
如今，伴随着房地产公司风险暴露，房地产信托成为重灾区。这一昔日备受追捧的财富增值法宝，也成为收割有钱人的“镰刀”。
抢保险柜，信托与开发商反目
5月中旬，信托方与房企再次上演抢保险柜戏码。
正荣地产、中梁地产、厦门国际信托（下称“厦门信托”）三方共同保管的保险柜，在搬家时被厦门信托派人搬走，保险柜中存有三方合资工资的公章、财务章、土地使用权证等贵重物品。
涉事项目位于福建厦门一宗项目，2021年8月，正荣和中梁拿地后，找到了厦门信托融资4.5亿元，利率高达10%。等到次年2月，中梁和正荣要去申请预售证用章时，厦门信托明确拒绝配合。
上述项目负责人告诉作者，当时民营房企风声鹤唳，我们两家也遭遇债股下跌、负面评级下调，对方担心项目卖不出去，还不了钱，要求我们把操盘权交出去，并按照3.2万元的价格低价甩卖，“我们两个股东各自要亏一个多亿，当年我们拿地楼面价已到了3.14万元，本来按照3.8万元价格去卖。”
各方僵持不下，项目控制权成为争夺焦点。
对于搬走保险柜，厦门信托一方给出的理由是，“为维护投资者利益和国有资产安全，在对方违约在先情况下，我司依法行使合同权利。”
在某国有信托公司人士陈珂（化名）看来，虽然抢保险柜、换锁芯的操作很奇葩，但也正是近两年房企密集违约后必然面临的处境。“你好我好大家好的局面不复存在，各参与机构都必须履行自己的职责，地产企业要保障自身发展，信托公司则要维护委托人利益，加强项目管理，必要时对资产进行处置。”
“高杠杆高周转”一度是房企快速扩张的利器，利率高、周期短、门槛宽松的信托充当了资金弹药。
作者了解到，房企拿地时，除了少量自有资金外，还包括信托、资管等非标前融资金。等到拿地盖房，满足432监管要求后，即可获得利率更低的银行开发贷，再将前融资金置换出来，用于继续拿地扩张。
一般而言，信托过往只做融资支持，并不参与项目具体运营。时至今日，当所投项目纷纷暴雷时，信托方被迫下场接盘，试图盘活项目销售回款拿回本金，向投资者兑付。
越来越多的信托公司开始成为房东。作者据天眼查梳理，多家地产项目公司的股东被信托公司所取代。
例如，融创旗下的中山铭晟房地产开发有限公司，先是在2021年3月引入中融信托，一年之后由中融信托全资控股。五矿信托则先后成为广州南沙、南京、深圳等多地项目的全资股东，这些项目原归属恒大、东原、阳光城等房企。
有钱人逃离房地产信托
在开发商陷入流动性困境后，信托方难以通过出售给第三方公司等渠道退出，只好被迫接手并继续提供资金支持，希望等到项目建成销售回款后，再偿付信托投资人及其他债权人。
前信托公司中层洪海（化名）告诉作者，基于资金优势，信托公司介入成为“房东”能助推保交楼，同时也说明项目本身债务关系较为清晰，且有一定的重整价值。
在陈珂看来，为了保住本金，信托方还有诉讼保全、司法执行、向第三方机构转让等办法，一旦亲自介入后，就需要安排专员加强项目现场驻点管理，管好项目章，监控项目销售情况、资金流水、抵押物等。
用益信托网统计显示，今年前4个月，房地产信托成立规模为144.58亿元，同比下滑60%，“目前房地产信托业务主要以处置存量业务为主，新增业务很少。”
“并非信托公司不发房地产信托产品，而是发了投资者也根本不愿买。”陈珂对作者表示，此前一些信托产品逾期或打折兑付，投资者一朝被蛇咬，十年怕井绳，还有一些投资者的资金已陷入违约信托，进一步限制了投资能力。
“在房地产市场有明确转暖信号前，投资者的钱肯定不会再冲进来。”在洪海看来，虽然在存款利率、市场投资收益整体下滑背景下，房地产信托产品的收益率优势十分明显，但投资者恢复信心需要时间。
一些信托公司被房地产信托拖下水背后，除了地产行业整体不景气外，更主要与部分公司内控机制不完善、资金挪用等有关。
据第一财经今年4月份报道，光大兴陇信托深圳区域多人被带走调查。案件涉光大信托与恒大集团、深圳佳兆业集团等多家房企合作的深圳旧改项目。知情人士称，“几个项目爆雷，出现了大规模逾期，无法兑付，调查发现在资金出借过程中有行贿受贿行为”。
而陈珂的老板正在庆幸，得益于2019年公司提高了风控要求，业务团队拒掉了好几家高杠杆的激进中小房企的融资需求，当前公司的风险处置压力相比同业要小得多。
陈珂感慨，前几年如果房地产信托业务多做几笔，可能奖金就会多很多，“金融仍然是一个比拼活得久、而不是跑得快的行业，风险具有滞后性。如果不做好风险控制，可能第一年能赚点儿钱，往后要把利润都吐回去还要倒贴。”
100万起投，曾是金融圈“高富帅”
信托曾被称为金融圈的“高富帅”。
一方面，投资门槛高，大多产品100万元起投，投资者多为有钱人，且对其金融资产或工资流水有要求。网络上甚至流传着通过相亲对象买什么金融产品来判断其身家的说法。
另一方面，从业者开出的薪酬也十分丰厚。一线业务团队年薪百万非常普遍，高管拿千万年薪也不在话下。
洪海介绍称，由于购买门槛高，信托公司普遍自建财富管理团队，或与头部私人银行开展产品代销合作。房地产信托产品的收益率非常有竞争力，尤其在资管新规执行前，对信托隐性兑付的信仰还在，房地产信托产品更是受到私人银行客户们的追捧。
洪海补充称，特别是民企股东背景的信托公司，有做大业务规模和利润的天然冲动。如果只做通道类业务，即信托公司不承担风险、只作为资金的“二道贩子”，其费率往往在千分之几乃至万分之几。而房地产信托业务给开发商的资金成本往往在11%-12%，给投资者的收益水平在6%-8%，“一笔1亿规模的房地产项目信托公司就能赚到400万元左右，做通道类业务想要赚到同等规模的利润，业务规模至少得10亿元以上。”
在银行等信贷渠道被严格管控之际，信托凭借其牌照的灵活性成为输血房地产的重要通道，不少资质或信用较差的房企拿不到或未及时拿到银行开发贷，信托成为主要资金来源。
伴随着开发商跑马圈地，2019年5月末时，房地产信托资产余额一度达3.15万亿元，占全部信托资产余额14%。
这一势头，随着当年原银保监会下发“23号文”才踩住刹车，文件要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，对信托领域各种违规行为做出明确禁止性要求。此后，银保监会还约谈部分房地产信托增速过快、增量过大的信托公司。
信托开始裁员，不玩房地产了
自2020年起，房地产信托开始密集出现违约风险，并沦为重灾区。
据用益信托研究统计，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占比总违约规模61.34%。2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模73.34%。
上千亿违约的房地产信托背后，遍布高净值客户、上市公司，以及有钱任性的游戏公司。
2022年6月，因营业信托纠纷，知名游戏公司米哈游、莉莉丝起诉五矿信托，消息引爆网络。据红星新闻报道称，两家疑似踩雷五矿信托“鼎兴”系列产品，该产品投向世茂集团旗下项目的应收账款债权。不过五矿信托称，米哈游买的不是鼎兴系列产品。莉莉丝方面则称只是少量参与。
白酒企业洋河股份也踩雷了房企，其去年持有信托理财产品20.83亿元。年报显示，公司2021年、2022年均有信托理财产品逾期，分别计提减值准备2.51亿元、1.65亿元，减值产品主要涉及恒大及宝能项目。
眼下，信托业投向房地产的资金规模不断下降，规模也跌回10年前。
中国信托业协会统计数据显示，在2019年达到2.7万亿元的历史高点后，房地产信托业务规模连年下降。到2022年末规模仅剩1.22万亿元，3年间降幅达到54.8%。
与此同时，信托的金色光环也正在褪色。
2012年时，信托业利润总额为441.4亿元，行业人均利润为291.3万元。十年后到了2022年末，利润总额反倒跌至362.43亿元，同比下降39.76%，行业人均利润降至122.14万元。
“行业也在探索做财富管理、家族信托、投资类信托等方向，但都没有房地产信托来钱快。”洪海坦言。
财新报道称，平安信托已经停掉了所有房地产信托业务，裁了不少人，并专门成立特殊资产部处置不良资产。
不再“吸金”的信托公司，也难以留住人才。21世纪经济报道援引行业高管说法称，2022年全行业员工数可能跌破两万人关口，净减少超千人。
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第1122期
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